Utleiers adgang til leieobjektet

Utgangspunktet i husleieforhold er at leietaker har en eksklusiv bruksrett til leieobjektet og utleier har som den klare hovedregel ikke adgang til leieobjektet under husleieforholdets varighet. Leietaker har følgelig vern om sitt privatliv på samme måte som om vedkommende selv var eier av utleieobjektet.

Dette utgangspunktet kan imidlertid føre til konflikt mellom utleier og leietaker. Utleier, som eier av utleieobjektet, har selvsagt tidvis behov for adgang til leieobjektet. Det kan være at utleier ønsker å forsikre seg om at utleieobjektet brukes og blir ivaretatt på en god måte, at utleieobjektet har behov for vedlikehold, eller at utleieobjektet skal selges.  

Leietaker på sin side er likevel sjeldent interessert i at utleier tar seg til rette og krever adgang til utleieobjektet regelmessig, noe som fort kan oppleves som en krenkelse av privatlivet.

I denne artikkelen vil det gis en kortfattet oversikt over når husleieloven gir utleier rett til adgang til utleieobjektet. Det må imidlertid tas forbehold om at den individuelle leieavtalen vil kunne påvirke utleiers rett til adgang.

Tilsyn av leieobjektet

Av husleieloven. § 5-6 første ledd fremgår det at leietaker plikter i «nødvendig utstrekning» å gi utleier adgang til utleieobjektet for tilsyn. I dette ligger at utleier kan kreve at leietaker gir adgang til utleieobjektet slik at utleier kan besiktige husrommet. Adgangen til tilsyn er begrunnet i at det er utleier som er eier av leieobjektet, og utleier har dermed en beskyttelsesverdig interesse i å forsikre seg om at leieobjektet brukes i samsvar med husleieloven og husleieavtalen. Tilsyn gir også utleieren en mulighet til å avdekke et eventuelt behov for vedlikehold.

Ordlyden i «nødvendig utstrekning» legger imidlertid begrensninger på omfanget og hyppigheten av slike tilsyn. Utleier kan eksempelvis ikke flytte på leietakers møbler å gjennomføre en omstendelig inspeksjon av utleieobjektet, det skal kun gjennomføres en besiktigelse.

Videre vil det ikke være adgang til å kreve tilsyn med utleieobjektet flere ganger i året, og man kan si at et normalt intervall for tilsyn er en til to ganger per år.

‍‍

Vedlikehold m.m. av utleieobjektet

I tilfeller der utleier har et større og mer langvarig behov for adgang til leieobjektet, bestemmer husleieloven. § 5-6 annet ledd at leietaker plikter å gi utleier adgang i den «utstrekning det trengs» for å gjennomføre vedlikehold, lovlige forandringer eller annet arbeid som må gjøres for å forhindre skade på utleieobjektet eller eiendommen for øvrig.

I hvilket omfang utleier har krav på adgang vil være en konkret vurdering som det må tas stilling til i det enkelte tilfellet og er avhengig av hvilket arbeid som skal utføres.

Det en som leietaker må være oppmerksom på dersom man nekter utleier adgang i disse tilfellene, er at nektelsen kan anses for å være et mislighold som kan danne grunnlag for et erstatningskrav og hevingsrett.

Leietaker vil på den annen side kunne ha krav på et forholdsmessig avslag i leien for ulemper som utleiers arbeid medfører.

‍

Varsling

For de ovennevnte tilfeller skal utleier varsle leietakeren i rimelig tid før det skal foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Hva som er rimelig tid må vurderes konkret i det enkelte tilfellet, men som et utgangspunkt burde varsel gis minst en uke i forveien.

Dersom det skal foretas mer omfattende arbeider etter husleieloven. § 5-4, skal det gis et varsel som tilsvarer husleielovens oppsigelsesfrist etter § 9-6 første ledd.

‍

Ny leietaker eller salg

Dersom leietaker skal flytte ut av utleieobjektet, har utleier som regel behov for å ha visning for nye potensielle leietakere. Adgangen til å ha visning for ny leietaker reguleres i husleieloven. § 10-1, som bestemmer at leietakeren i tiden før fraflytting plikter å i «rimelig utstrekning» gi adgang til utleieobjektet til visning.

Leietakers plikt til å gi adgang til leieobjektet for nye leietakere gjelder imidlertid ikke når utleier skal selge boligen. Utleier kan dermed ikke kreve at leietaker gir adgang til leieobjektet i forbindelse med salgsprosessen, herunder til takstmenn, meglere eller visninger.

Dette må utleier avtale særskilt med leietakeren og det anbefales at dette reguleres i leieavtalen slik at en unngår å måtte utsette en potensiell salgsprosess dersom leietaker ikke samtykker.

‍

‍

‍